图为论坛嘉宾合影图为论坛嘉宾合影  主持人:我们下面进行望京商业论论道的一个小型论坛。
我们大家都知道望京已经从国门第一生活区向国门第一商务区开始转变,杨总能不能给我们讲一下商业地产在望京的发展趋势?     杨露琪:我觉得任何一个地区从刚开始形成一直到最后的大繁荣势必要经历一个过程,望京也是一样。大家都知道望京开始是以居住社区为主,随着北京2010年有一个规划“大望京商务区”,其中公建类的金融商业用地占到了100多万平米,住宅占得非常少。实际上望京这个区域它在面临一个蜕变,就是由原来居住型的区域逐渐向商务型区域在转换。     商业在最开始起到的作用无非就是住宅配套,可以看一下目前望京比较好的业态,比如餐饮,比如健身、娱乐,它什么业态不太好做,比如零售业的服装服饰,大家也能看到一些百货在望京购物中心生存得并不是很好,这跟它一开始的定位是有关系的。     但随着北京规划的调整,望京向商务型的功能转变以后,商业也在随之改变,比如以前这个社区只支持餐饮、健身、配套,但是它在转变以后可能有一些商务型的购物中心,它会随着整个区域的转变变得越来越丰富,它实际上对整个区域起到了更强大的配套支持作用。     主持人:我们知道望京这几年特别火,不管是绿地还是保利拿的地,还是SOHO中国,从合生这边来说,我们是怎么定义望京的,请杨总给我们讲讲合生的品牌商业对于望京区域的定位是怎样的?     杨露琪:我补充两句,其实合生麒麟社这个项目总体量4万平米,就目前这个区位的环境而言,主要是一个区域性的邻里型的商业,一个是服务我们本项目的,服务我们合生麒麟社所有业主的,另外就是服务周边区域人群的。但是随着望京SOHO慢慢起来以后,麒麟社的功能也会随之改变,因为我们商业自持之后,包括品牌的更换,我们也会随时进行的,我们会随着整个区域的转变增加一些业态,增加一些满足商务人群需要的业态类型。     主持人:说起望京区域的商业地产,高力国际这边比较有发言权,请李总给我们介绍一下?     李霆:其实望京这边都是比较大型的商业中心,但是真正比较好的可能屈指可数,只有一两家,很多家都是经营的非常困难,其实还是一个历史的问题,望京最早的时候就是一个睡城,现在随着一些外籍人士的入住有一些改变,但还是没有完全转变过来,消费人群的消费能力很高。     但是望京这个区域有一个问题,交通四通发达是好的一点,也是不好的一点,因为它距离很多商圈很方便,所以在望京区域消费的人群就比较少,这就是因为望京所有的大体量的购物中心没有一个独特性,没有跟其他商业中心的差异化经营,所以导致这个区域所有的商业不是很突出,而且叫不上名来。     现在望京区域内的商业现状就是半温不火,只有很少量的商业体可能比较好,比如嘉贸这样的。但是合生麒麟社,为什么我们要打造一种好的购物中心的概念?我们要服务于周边区域的一些人群,打造一个高品质的商业广场,才能有独特性。而不像现在的望京商业中心一样都是以零售为主打,可能他们的零售比重占到70%80%的样子,但是我们会以餐饮为主体,以服务为辅助,还是以服务周边人群为本。       主持人:您能不能具体给我们介绍一下这种邻里性的服务大概的规模都是什么样的?面向多大范围的一个人群?     李霆:像这种邻里中心能够借鉴的像苏州的邻里中心,但是像北京还没有做成连锁性的。像合生这边也是有很多项目,也是想打造一个商业品牌,我们也是想帮助合生来形成一个品牌的概念。现在这种邻里性的商业中心一般都是两万到四万之间,它的主打产品都是以区域服务型业态为主,而不是以区域型零售业态为主。        主持人:望京区域的跨越式发展,麒麟社商业的启动对买房人有什么实际的利好呢?     杨国彬:其实望京这个区域,整个现状的确是像刚才李总所说的情况。但是望京目前还是亚洲最大的居住区,会达到33万的常住居住人口。随着它现在向国门商务区的转变,其实现在转变已经成功了,很多世界五百强企业都已经迁入了这个区域,它的商务区已经形成。     所以现在整个人群势必对商业的转变要求非常高,再加上整个人群的档次都属于中高端人群,所以它对商业需求量很大,这种情况下随着08092010年,一方面是政府出巨资来打造整个望京区域,首先是大望京商务区,它基本上可以媲美CBD,整个商务区建造之后,其次,随着09SOHO中国的进驻,还有远洋、保利都是做商业地产这块,随着整个商业慢慢成熟起来之后,应该说在近三年到五年之内整个望京区域的商业肯定会迅速发展起来,因为它有需求,需求决定了它的发展空间,所以它的商业迅速成熟起来之后对整个望京区域,不管是生活、休闲、配套,在北京来说这个区域肯定会把这块的价值拉动起来。     回到麒麟社这个项目,我们也是请高力这边来做我们的顾问。高力这边也有非常多的经验,他们会把我们作为一个商业广场来经营,这首先对我们项目投资者来说便利性非常强,我们自给自足,像我们自己说的3分钟的生活圈,下了楼3分钟全部都搞定了。出了小区,周边配套,整个商业是15分钟搞定,虽然燕莎、亚奥商圈离得很近,但是恰恰商业其中性会把整个区域全部烘托起来,这是对投资人来说会有很大的利好。     第二,因为我们这个定位也是区域性的邻里商业,对整个区域来说,因为项目周边小型区域比较少,它肯定会辐射到整个这一块。所以今年完美开业之后也会给周边带来实惠,这样也势必会增加项目的价值。加上SOHO中国今年上半年也会动,合生和SOHO中国强强联合的局面使这个商业会互动起来,互动起来它的辐射性就很广了,整个区域的价值就会带动起来。 [上一页] [1] [2] [3] [4] [下一页]