自2009年始,在我国城市化进程加速和城市升级背景下,以城市综合体为主导形态的城市商业地产的狂飙突进。在城市的领域,发展城市综合体,其实也就相当于是一个为城市立心的过程,堪称是城市之大道。   城市综合体在近三年中国的发展过程也表现出非常惊人的自我进化的趋势。   2010年,中国各地纷纷退出严厉的楼市限购令,上万亿楼市的投资资金将可能被挤出。但在流动性泛滥的红光经济背景下,资金必然寻找新的出口,商业地产也受到了资金极大的青睐。与此同时,中国的超级大城市相继进入后工业时代,城市篮球商业建筑及其模式面临进一步演化,城市综合体横空出世,成为城市繁荣的象征。   2011年,第三代综合体开始崛起,业内在探讨城市综合体生态圈建构问题中,开始关注以城市综合体自我进化为引擎的城市商业生态圈的整体优化。   正是在这种关注下,已进化为第三代的城市综合体进入业界视野,正在逐步深化我们对当前中国城市综合体进化现象的认识,以及对城市综合体生态圈的建构与优化这一主题的思考。   城市综合体的与时俱进   在新的城市化进程中,城市的居住者已经切身体会到能够24小时繁荣,有着典型的集约化特色。而有着商业、居住、会展以及休闲等多种功能的城市综合体,逐渐的被设定为拉动城市新动力的引擎之一。   城市综合体正从一线城市点向二三线城市的面扩展,在新的城市综合体发展进程中,城市综合体的形态与功能也在与时俱进的升级。   中国目前城市化发展走得最远、最完整一定以北京、上海为代表的两个特大型城市。以北京为例,以时间段来划分可以划分为三个阶段,一是上世纪90年代之前的整个发展阶段;二是上世纪90年代到2008年之前的第二个发展阶段;三是2008年到现在的第三个发展阶段。无论是在城市物质特征,还是精神特征上,这三个时间段都表现出明显的差别,在第一个时间段,北京物质上表现短缺经济的城市时代,在精神层面是充满饥饿感的城市。在第二个时间段,北京城市的发展在物质特质上表现为增长经济的时代,同时在相应的精神层面特质上,那个阶段表现为激动感或者兴奋感的城市时期。   相应所谓第三代城市综合体就是服务于第三个城市发展阶段的城市综合体,进入到这个阶段,也就意味着所谓的丰饶经济时代的城市阶段和麻木感开始浮现的阶段,很多问题和特征还没有完全表现出来,第三代城市综合体应当成为解决或者服务城市第三个发展阶段的尝试的开始,是否是一个完美的、完整的解决方案,还有待于进一步的运营和发展的观察。   中国商业地产要直面盛世,必须紧思危局,这样一场轰轰烈烈的城市综合体大跃进中,一些业者已经陷入误区,选址不准,结构失衡,规划起点低,缺少专业团队,模式简单移植,与商家沟通不畅等等。   这些伴随着城市综合体发展过程中的问题,也给新一代的综合体提出更高的要求,包括人员整合、功能互动、产业对位、服务的叠加,资金的顺畅。   正在崛起的第三代综合体   不同于以往一二代综合体,第三代城市综合体正在以选址、规划、运营等优势在激烈的竞争中崭露头角。第三代城市综合体放弃了以往城市边缘地带的选址、落址于都市的核心地带,无需商业氛围再度培养,不再局限于单一的商业和居住功能,集商业、办公、居住一站式为一体,通过建筑、空间、景观环境营造,让这种诉求得以升级。   随着综合体的各种功能不断完善,逐步与国际标准接轨,告别了简单的复制,而是根据各地特点,因地制宜的打造产品,这使得第三代城市综合体的迅速崛起成为一个城市文化与灵魂的标签,成长为一个城市标志性的建筑,担当起城市商业价值最大化的载体。   在选址上,第三代综合体选择在各城市都市核心区位,最为繁华的“龙眼”位置,而非一代二代综合体选址在郊区或者城市边缘地带,虽然土地成本较高,但是其处于城市核心的位置,无需商业氛围再度培养,加强了对投资者的利益的保障。   在产品规划,第三代综合体将集酒店、写字楼、百货、商铺等多重业态为一体,达成了消费、居住、办公的一站式要求,并通过建筑、空间、景观环境的营造让这种诉求得以升级,而非一代二代产品单一的居住或者商业功能。   在运营方式上,第三代综合体更加重视专业化的商业团队以及国际化的商业理念对项目的作用,推广本土化的商业综合体,定制化打造地标型产品,根据各地区及各区域的特点因地制宜打造与此相匹配的产品,与复制化商业地产比,虽然在设计费上较为高昂,但却是城市商业地产助推器。   第三代综合体与前两代综合体相比,最重要的不同还是表现在其对城市综合体商业价值的重新理解,只有各业态均突破市场常有形态,并且业态之间有效联动,达成强烈的内部效应,才可称之为全新第三代综合体,通过全新的一站式生活方式,引领城市高端时尚新生活,价值实现激变。   中国房地产业协会副会长兼秘书长朱中一   城市综合体,目前面临着比较好的发展机遇,但同时也面临着挑战。   机遇方面,国家这几年特别强调要扩大内需,扩大居民消费需求。把扩大内需作为我们国家经济工作长期方针,要求建立扩大消费需求的长效机制。国家把推动服务业的大发展作为我们国家产业结构优化升级的一个战略重点;要求加快生产性服务业,大力发展生活型服务业,要求面向城乡居民的生活,丰富服务产品的类型,扩大服务供给,提高服务质量,满足多元化需求;要求优化发展商贸服务业,积极发展旅游业。随着我国城镇化处于快速发展期,不管是商业也好、服务业也好、旅游业也好、综合体也好,都是一个机遇。   在看到机遇的同时,我们也要注意到,对于我们商业地产,国家现在还没有权威性的指导性文件。商业地产按什么方向发展?都需要大家思考。供需的总量基本平衡、结构基本合理也是一个课题。商业地产还有业态合理配备问题、规划选址定点问题、如何与当地城市定位相匹配,与老百姓消费观念和消费水平相适应的问题。这些问题是我们要思考商业地产时必须要考虑的问题。   世茂股份副总裁兼北方区总裁宋   中国地产发展近十年,异彩纷呈,不断涌现的是城市综合体项目给城市带来了无限生机和活力,随着精英人士对高品质时尚生活及新鲜事物不断的追求和渴望,对生活空间重新的诠释提出了更高的要求,打造创新和个性化的综合体项目也必然成为各位品牌开发商不可推卸的社会责任。   世茂股份在商业地产领域探索近十年。目前拥有世茂国际广场、世茂百货、世茂国际影城、世茂儿童事业四大成熟的商业模式。在我们运营几年过程中,摸索了自己的经验和教训,形成一套具备世茂特色的商业开发模式,在全国各地因地制宜,打造一个又一个经典的城市综合体项目,为繁荣当地的经济贡献了自己的力量。   可以说依托世茂特色的商业模式,世茂股份已经基本确立打造精品城市综合体战略方向。我们通过这几年的开发运营,感觉到我们摸索的这一套商业开发模式有别于第一代大型城市综合体,以及第二代大众城市综合体,这几个业态之间会有鲜明的差异,树立了世茂独有的商业模式,拉开了世茂第三代综合体的序幕。今后我们将更加致力于世茂商业的主题化、生活化和精制化模式进行更深入的历练,使之更具有延展力、扩张力,以适应现代社会多元化的经济环境。   复地投资集团执行总裁张春华   断代如何断?就像iphone,苹果ipad1、2,马上3要出来,背后首先有功能的增加,有很多创新,有更多来自于客户的体验。所谓1、2、3,首先有很多功能创新,有一些新的亮点,能够让人很兴奋。肯定有很多超越原来的客户体验,现在进入体验经济时代。   从区域来讲,作为一个大型的城市,无论是国际化的城市或者经济发达地区,市中心土地越来越少。大型城市综合体未来是否适合在市中心区来做,很大方面来自于交通上的压力,所以发展一些大型城市综合体开发时可能要做很多交通评价工作。第三代城市综合体不仅仅是在城市中心区,未来可能还会往城乡接合部,或者往一些郊区、新城区蔓延,其实就创造所谓城市的新中心。   在功能上,城市综合体很多是可以细分的,美国有很大的MALL,只要进去,可以几天几夜不出来,里面吃喝玩乐都有,当与城市整个购买能力、GDP、发展规划相匹配时,未来的城市综合体发展也将呈递进式的发展,体现全价值链、全产业链。   中国房地产业协会商业地产专业委员会秘书长蔡云   第三代城市综合体、应该是一个城市当中功能最集约、最核心的价值体现类产品,这种产品在任何一个城市中对整个城市功能都有一定提升作用。不容置疑地讲,任何一个城市做城市综合体,对城市的核心价值体现是非常好的,从房地产角度来讲、从节能省地、从整个价值最大化,包括开发企业做产品提供给商业、金融、交往、娱乐,所有在城市中心核心去的做肯定有价值。   在河北要有100个城市综合体建设,包括上周我看了邢台有一个特别大的城市综合体,邢台那么一个城市做这样一个大体量的城市综合体,究竟对我们城市功能价值提升有什么好处,这可能是我们房地产协会,包括整个业界要研究的一个问题。   今天此时此刻如果我们不审慎看待这个产品,任凭它去泛滥,将来一旦到了无序发展,对整个社会资源是一个极大的浪费。清醒地看待城市综合体,应该是房地产协会和房地产开发企业包括业界值得思考的问题。   AECOM董事 亚洲区建筑发展总监顾舒白   我们看过很多城市综合体,像这样一种规模发展,在西方是比较少见的,可能都是在东方,也只是在几个国家,韩国、日本、中国,但开发力度和方向不太一样。印度也做了城市综合体。中国很多综合开发还没有享受它带来的经济价值,带来交通上面的冲击大于所带来的好处。很多开发商并没有这个实力,在综合开发体里有各种不同的使用用途,有很多失败原因,除了交通上面没有处理好之外,会有商业、酒店、办公楼、公寓这几个使用用途里的问题,不管是办公楼、酒店、公寓都属于相对封闭、相对是内部使用的东西,商业很难把这些相对闭合的业态整合到一起。   综合开发体带来的利益很多,因为在城市里土地使用是最大化的价值,机电等都可以共用,某种意义上投资上有一定的好处和帮助,但相对带来的车流量,如果不是有实力的开发商,那么在当地就是一个毒瘤。   华高莱斯国际地产顾问(北京)有限公司副总经理公衍奎   城市综合体在建筑上老说叫建筑综合体。我理解城市综合体就是功能复合,因为到现在,城市魅力本身就是有复合的功能,有多样的选择,有无穷无尽的选择,跟郊区发展完全不一样。   对综合体一二三代的理解,最大的意义是多种功能组合的形态。一二代的综合体可以就是个群落,有酒店、公寓、写字楼就算是一个综合体,多种功能是一种被动的组合。随着综合体的逐步发展,到第三代,我们现在的综合体,更多是强调一种主动的升级,功能的互动性。不再简单是功能的机械搭配,也不再是经济是简单空间的隔离和划分,而是真正要产生互动,真正成为一个消费目标整体的综合体。   周生生策划总经理黄子龙   这几年一直在研究综合体,无论是城中城,还是城边城,还是城外城,都离不开城市功能的体现,没有城市功能的综合体不能叫城市综合体。一代、二代无非是商业组合体而言,真正的综合体应该具备城市生活功能,应该带领城市生活方式,娱乐、文化、交流、社交功能都要充分体现,所以城市综合体不光是多功能建筑综合体,还应该是具备多功能生活享受的综合体,还应该是一个多业态、复合集聚式的产业综合体,只有这样才能把它的价值做到最大化。