闻风而动的开发商
图为哈尔滨金爵万象销售中心内 置业顾问为购房者详细计算购房费用图为哈尔滨金爵万象销售中心内 置业顾问为购房者详细计算购房费用
  自央行今年两次降息后,购房者多提高房价的心理预期,集中涌入使得楼市供求关系发生改变,楼市回暖似渐成气候。不少开发商闻风而动,高性价比的刚需盘加价不断。   然而,在楼盘热销、房价普遍上涨的大背景下,不少城市的开发商也打起了降价促销牌,以唱唱反调的姿态浮出了水面。   7月15日,位于杭州九堡的郡原相江公寓直降3000元/平米,推出了15000元/平米的特价房。位于华丰板块的桦枫居将价格降至12000元/平米,中粮云涛名苑将拿出20套特价房,75折。而之前开盘的富越香溪,也以明显低开的价格迎来热销,据了解,189套首开房源,蓄客量有461组,现场人数800多人,当天就去化95%。   7月上半月,哈尔滨提拉米苏楼盘推出的特价房,主打精装小户型25万元起,受到了购房者的青睐。利发国际编辑走访时看到沙盘前有4-5组客户在与置业顾问了解项目信息。据提拉米苏相关负责人表示,价格优惠是购房者普遍关注的焦 点,在结合项目优势的同时以较大优惠带动销量,迅速去库存尤为见效。项目已陆续推出了首付分期、贷款从无折扣到8.2折、购房送家电、出国游等诸多促销活动。   在沈阳,楼市还一直处于后知后觉的状态。“目前市场上成交量较好的也是二至三环内的一些刚需型产品,而金廊沿线的住宅以及棋盘山的一些别墅项目与往年相比成交量则大幅缩水。像一些上市公司的项目也出现了价格下调的现象。”沈阳绿地国宾府项目总监马超说道。   上海盘谷房地产开发有限公司总经理宋海亦对利发国际编辑表示,据其了解下半年多数开发商会争取快速去化产品,加大优惠幅度。   正值楼市回暖势头渐猛,这些开发商的以价换量,似乎和行情唱起了反调。   值得注意的是,市场上仍有很多楼盘并没有出现想象中销售回暖的局面,有的甚至可以用惨淡来形容。某房产代理公司的高先生在谈及开发商的“反常”时,用“市场表现出来的只是局部回暖”来加以解释:“虽然目前市场上一片热闹,但由于自己所销售的楼盘的位置较偏、体量有限,市场关注度相对较小,所以丝毫没有感受到市场回暖所带来的好处,每天的客户到访量也就五、六组。”有业内人士认为,目前市场上销售回升、房价上涨的都是一些品质过硬、大体量的楼盘项目,而一些小体量项目和尾盘项目本身受到的关注度就低,房价上涨可能性不大。   降价楼盘为数不少,开发商打的算盘其实一目了然。杭州利发国际楼盘总监上官剑分析称,如果在上半年,现在降价的楼盘在这个价格基础上不一定能迅速出货,而现阶段,趁着市场回暖的热浪,只要是“降”的,只需降一点,都能引起市场哄抢效应。   究其原因,上官剑接受采访时表示,首先,楼市回暖主要依赖首次购房需求的释放,加上一部分改善的入市,在双限不放的背景下,数量只会越来越少。其次,虽然有些楼盘涨价热销,但仍是局面效应,购房者对于价格总体来说还是敏感的。第三,房价上涨势头凶猛,开发商会担心政策加码,加上库存依然不少、待售房源充足、开发商资金压力警报还是有很多未解除。在一切都还未十足稳定下,上半年未有“降价”的开发商借着这波回暖势头,降的比之前少,卖得跟之前一样多,不失为明智之举。   由此可见,在缺乏政策支持的情况下,市场新建住宅存量压力也很大。在存货和资金流转的压力下,快速消化库存将成为地产企业当下要务。对于如何解决存量问题,有多数开发商对市场未来走势心存隐忧,表示会根据市场反映及时调整营销手段,坚持跑量为主。    频频现身的地王
图为 克而瑞提供的2011年6月-2012年6月沈阳土地市场成交走势图图为 克而瑞提供的2011年6月-2012年6月沈阳土地市场成交走势图
    与楼市的风生水起相生相伴的,是逐渐回温的土地市场。近期全国各地地王如雨后春笋,似在一夜之间竟相诠释寸土寸金的内涵。     6月18日,广州恒 大以溢价8.3亿,总价13.22亿元竞得珠江新城D4-B2地块,楼面单价刷新地王纪录至32967元/平方米。     6月27日,沈阳总价地王诞生。深圳华强新城市发展有限公司以总价35.26亿摘得综地编号2012-019地块的商业地块,竞得单价4004元/建筑平方米。     7月10日,北京万柳地块新地王诞生。备受关注的万柳地块,被中赫置地以26.3亿元、回购房1.64万平方米的条件拍得,以此折算出的楼面地价高达42900元/平方米。     7月11日,郑州新地王诞生。土地名称为“郑政新出[2012]9号”挂牌出让,国企郑州市轨道交通有限公司以总价5.29亿元成功摘牌,折合楼板价约8300元/平方米。     7月20日,天津师范大学八里台校区地块则刷新天津宅地出让单价,由中海地产以29.7亿元总价竞得,折合楼面价13026元/平方米。     地王的频繁现身,进一步刺激了土地市场的活跃。     7月17日,南京市国土局“刷屏式”预公告41幅地块,总面积高达230.2万平米,两项数据均创下了南京土地市场新的纪录,堪称“史上最疯狂”。     同日,中冶、五建联合体以22亿元竞得大兴旧宫地块,楼面价高达16478元/平米,溢价率45%;中鑫源以9.4亿元摘得通州区永顺镇地块,溢价率45.7% ,配建公租房面积高达37100平米。     地块密集出让,有研究数据显示,1~6月一线城市累计推出土地7879万平方米,同比增加了27.3%,比上月大幅提升了26个百分点。众房企拿地预期抬头,6月全国一线城市土地成交2244万平方米,环比增加了34.8%,而该月一线城市土地实际成交溢价率回升至21.7%。     国土局近期公布今年拍地价格已经回到三年前水平,不少人直呼:“土地市场回暖太猛了!”      对于近期越来越热的土地市场,南京中原地产研究经理何智杰表示,政府推地一是根据本来的供应计划,有自己的节奏,另外则是受市场供需双方的影响。他认为,在市场明显好转的前提下,政府肯定要积极推地、卖个好价钱。但是想要提高地价也不合适,可能会影响市场、加剧购房者的恐慌心理。     亚豪机构副总经理任启鑫认为,住宅成交的不断回暖使得房企开始拥有充沛的资金购置土地,而土地的回暖也进一步改变着市场主体对于楼市的预期,住宅市场与土地市场交相辉映,互相促进,似乎要突破调控政策的限制,将房地产市场再次推入一个上涨周期当中。     他同时提到,近期楼市当中的各种现象势必已经引起了政府的关注。     从未放松的调控,楼市回暖恐难一帆风顺     随央行降息、地王频出使得刚需购房者的预期心态发生变化,促成了上半年成交量的回升、房价的普遍回涨,楼市在动荡中显示出回暖的苗头,舆论界开始传出房地产拐点已到的说法。与之同步的,是开发商和地方政府对房地产调控政策放松的别有用心的期待。日前珠海“双限令”的取消风波更是将市场对调控政策放松的期望推上了风口浪尖。     合富置业首席分析师龙斌分析认为,目前市场成交量正在回暖,已达到去年限购前水平。而地方政府为保住楼市,政策会有所微调,加上利率下半年仍有机会继续下调,楼市值得乐观。     事实上,中央政府从未放松对房地产市场的调控力度。     6月5日,住建部相关负责人在接受采访时强调要坚持房地产市场调控政策不动摇。6月12日,发改委发出声明,“地产松绑或是救市第二张牌”的报道系捏造。银监会在6月14日声明,“降低了个人住房抵押贷款的风险权重”说法系误解。当天,中国人民银行也表示,央行特急文件规定首套房贷利率七折系市场炒作,信贷政策未变。6月18日,住建部表示将积极配合金融部门,继续严格执行好差别化住房信贷政策。     7月7日,国务院总理温家宝在江苏省常州市调研时强调,目前房地产市场调控仍然处在关键时期,调控任务还很艰巨,必须坚定不移做好调控工作。打破了调控放松的幻想。     国家统计局在7月13日的利发国际发布会上说,房地产调控不能放松。国土资源部部长徐绍史在7月17日表示,将继续坚持房地产调控不动摇。     7月19日,国土资源部和住建部联合下发紧急通知表示要坚持房地产市场调控不放松,密切配合做好各项工作,不断巩固调控成果,坚决防止房价反弹。     随着时间推进,中央不断强调坚持楼市调控不放松,屡次按下地方政府微调动作,抑制投资投机性购房,促进房价合理回归、楼市回稳的决心可见一斑。     受此影响,许多业内人士和专家学者都对现今中国楼市是否回暖的问题持较为谨慎的态度。     荣盛•阿尔卡迪亚营销总监张丽霞认为,目前市场的确出现小幅回暖,主要跟原来被抑制掉的刚性需求和改善性需求有关。但调控政策并未出现明显的松动,银行信贷政策的松动也主要是为满足首套房的需求。在这种背景下,房价反弹虽会呈现小幅变化,楼市成交仍会保持比较平稳的态势。   有专家认为,稳增长的政策微调,各别信贷政策出现变化,客观上会助推房地产市场的回暖。但专家同时分析指出,为了防止房价出现反弹,预计下半年房地产调控政策仍将维持稳中趋紧态势,抑制不合理需求的大方向不会变化。     沈阳绿地国宾府项目总监马超则认为,6月上海、北京、广州等地新建商品住宅价格环比上涨,并不能简单地说明楼市回暖。销量的提升,一是传统销售旺季的到来,与年初相比,销售肯定会有所提升。二是一线城市本身对政策市场比较敏感,一些调控政策的松动促进了市场的成交,比如利率下调后导致购房成本的下降,让很多购房者经济负担减轻,进而增加了购房意愿。     对于楼市是否真正回暖,南京林业大学社会工作系主任孟祥远则认为现在的楼市虽然有不少楼盘小幅涨价,但是依然价格相对平稳、供销两旺,是一个良性发展的市场。“‘回暖’一说比较敏感,但总的来说,因为市场有一定的延续性,作为传统淡季的7、8月份也肯定是‘淡季不淡’。后市会更加乐观、平稳地发展”,孟祥远分析道。     江西易居房屋销售有限公司总经理胡波则预计,今年下半年房地产行业表现将依然受国家政策的制约,下半年行业调控将以管理预期为主,限购限贷仍将是主线;在经济不景气背景下,“稳增长”成为首要任务,虽然中央坚持调控不动摇,但支持刚需置业的方向不应该改变,“现在价格已受支撑,我看好下半年的成交量。”胡波说道。     也有地产评论家认为,楼市回暖的说法是没有根据的。一方面,前期成交释放都是地方救市的结果,不可持续;另一方面,高层密集表态传出了即将开启新一轮调控的信号。     谈及楼市回暖与否的现状,上海易居房地产研究院副院长杨红旭在接受利发国际编辑采访时表示:“目前只是成交量回暖,价格有止跌的苗头。整个房地产市场已经告别了最冷的时候,处于复苏的阶段。总体上市场是朝回暖方向发展的,但过程可能不是一帆风顺。等调控政策进一步施压后,市场可能会重新降温、回调。”他预测下半年楼市回暖走势将强于上半年。     而对于维持中国楼市的平稳发展,杨红旭则进一步指出:第一,是要坚持抑制投资、投机政策不动摇;第二,要进一步收紧税收空间,加快征收房产税;第三,可利用房产信息联网,采取切实措施打击跨地区投资购房行为;第四,要增加普通房、刚需房的供应,可用土地市场、房地产开发的相关税收来支持其供应量;最后是加强住房保障,以此满足其他需求。     从中央紧抓调控不放松可知,促进中国房地产行业的健康发展关系重大。中国楼市在政策的风云变幻中摇摆不定,在市场的供求博弈中忽冷忽热,有限的回暖或回落引起的震荡都将不利于楼市维持整体的平稳趋势。      (董文艳 撰稿 邱瑟、黎雪琴、刘聪、倪玛、张舒、王赛、陈澄、潜雄斌、原红燕、卢振侠、李力、张佩薇、郭昭琦、弓亚楠 联合报道)

[上一页] [1] [2]