北京下一个“凶猛”高端地产带崛起

2016-08-29 14:35:27|来源:新浪房产|作者:马娜
  新浪利发国际讯(北京主编 马娜)今年中国房市一路飙升,土地市场更是上演各种疯狂小事,在地产商坚信“土地”才是硬通货、有地才是真霸王的时代,融信以110.1亿元的总价夺得上海静安地王,起拍价46亿元,名义楼板价约10万/㎡,可售楼板价14.3万/㎡,溢价率139.3%。创下了中国土地成交史上的新记录。  中原地产研究部数据显示,截至8月22日,全国已经出现单宗土地超过10亿的地块296宗,其中溢价率超过100%的高价地块达到了147宗,而如果按照50%溢价率计算(选择溢价率50%认定为高价地块的原因是因为包括北京等城市有溢价率上限),合计高价地块数量达到了208宗,这208宗高价地块的土地出让金整体高达5526.8亿。  高价地王时代,很多项目拿地价格高于楼面价,权威人士表示,这些地块未来的价格压力还是比较明显的,至少溢价50%以上才能实现价值。不出则已,一出必地王的中国房市,放地量也更是深度调控,今年前8个月,北京仅释放了7块住宅用地。而深受土拍市场成交价格以及放地数量的影响,房价也在持续走高,如果说去年人们还在为超10万单价的楼盘咋舌,今年从土拍成交行情再看到10+万的项目,就表现淡定了。  而在热闹的土拍市场和持续高温的房价之下,房企对去化的信心是否同比持有呢?  四种资源型楼盘表示对继续高走的价格信心十足  一个项目溢价空间的构成,由诸多因素决定,而在所有的利好点里,有四种类型的资源占有,使得在城市的发展过程中,这些项目一直成为市场的宠儿,对价格的高走有恃无恐。我们将它们归纳为:中心盘/邻校盘/公园盘/邻铁盘。南海子公园  中心盘:地段是市场最不需要解释的利益点,核心地段地产商争夺之重心,因此,中心盘从不担心市场,只要有地,价格不是问题。  邻校盘:是最稳定的投资,也是普通购房者愿意为房价疯狂买单的根本理由,他们不仅看到眼前自家孩子能顺利上到理想的学校,更是看到即使现在价格居奇,未来当他们不再需要这个学区名额时,这个房子依然能为他们带来价值上的增长。  邻铁盘:当城市像个煎饼一样摊开越来越大,地铁成为城市公共出行的主动脉,邻铁盘随之成为人们新宠。地铁让距离的问题迎刃而解,并改变了北京的城市划分环线意识。  公园盘:公园是城市资源最珍贵的一种,它不仅稀缺,更是难能复制,听说过在项目里做个雕塑、弄个水系,但没听说在项目盖个公园的。它更多是依靠政府与城市规划。因此,公园盘的价值既显性,又恒久——因为也没听说过,哪个公园被拆了,修了路或者盖了房子的。南海子公园二期规划图  每座公园,在北京都是一个豪宅区的地理名牌  如果说城市多中心发展会促进人们对地段概念的淡化、学区制度的多变性会影响邻校盘未来价值的增长、地铁线路的逾修逾长,远一站与近一站的区隔会越来越小;那么,公园地产的硬指标就显得格外有底气,公园盘又是资源型项目里稀缺与可持续发展的强者。  北京作为世界超级城市,公园的覆盖率却因寸土寸金的城市规划,少之又少。因此,每座城市公园,都成了人们的主要目的地。而每座公园,也成了北京豪宅区的地理名牌。从历代皇家园林到市内分布的龙潭湖、陶然亭、紫竹院;从朝阳公园,到奥林匹克公园,但凡与大小公园沾边的项目,甚至香山脚下、昆玉河沿线,都散落着北京数得上来的各种豪宅项目。  公园不仅带来景观享受、对微观气候起到调整作用,更是项目对于生活方式与价值的一种向外延伸,人们购置一处房产,更是获得超越红线之外生活半径的满足。  五环正中公园别墅 “天琅”成就城市别墅价值之巅  首开龙湖联袂打造的南城别墅龙头“天琅”,就是公园地产里底气最硬、对价格毫无恐惧的项目之一。首开龙湖天琅区域图  首开龙湖天琅地处南中轴线五环正中,除了地段交通上享受城市主干道的酣畅淋漓外,天琅最瞩目的价值便在于它的公园地产属性。在天琅的东侧,是五朝皇家狩猎后苑——南海子公园。占地相当于四个颐和园的南海子公园,是北京南城崛起计划之生态环境的首要战略,随着一期的开放、二期的逐步开发,这里将成为一颗巨大的城市公园新星。而项目西侧正在规划中的南奥林匹克公园,更是与目前最大的北京城市公园——奥林匹克公园,隔着中轴线南北呼应,两园一轴,城市最奢侈的“绿色”将在这里大面积铺陈开来,一个距离城市最近的城市别墅区应运而生。首开龙湖天琅样板间实景图  而作为该别墅区中难得纯粹的别墅项目,首开龙湖天琅更是在园林营造上发挥龙湖“中国园林巨匠”的传统优势,依地脉与皇家血统的传袭,内部打造了一部浓缩的乾隆花园,山水屏风、叠水涌泉、迎水照壁,把中国乐山乐水的写意情怀以及皇家的大气磅礴,浓缩进来,与南海子公园、南奥林匹克公园,相趣成三园鼎立之势。乾园八景之观鱼小趣  如此看来,就不难理解首开、龙湖对于天琅的价格信心了。“价格是价值的最直接的反应,我们在如此优质的地块上,自然不敢辜负这份得天独厚”。

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