鼓楼滨江二手房价格倒挂堪比河西,这个区域房价即将逆袭...

07-13来源:草莓声明 0评价
今年二手房市场频现怪象,隔三差五就会有小区曝出业主想抱团集体涨价,中南锦苑多个业主将价格调整到5万/㎡以上;龙湖春江郦城业主成立了自己的自媒体账号“龙湾传媒”,用于发布小区房价动态;桥北的明发滨江新城计划集体涨价1万/㎡;中南世纪雅苑有业主提议将原本2.5万/㎡的二手房报价上调至3.3万/㎡……为了涨价,居民也是煞费苦心。 其实,业主抬价的很大一部分原因还是受到河西新房二手房价倒挂的影响,心态上有些不平衡,也想跟风涨价。然而,不是所有的地区都叫河西,价格也不是想涨就能随便涨的。说到底价格倒挂只是一种局部现象,并不适用于所有片区。像城北就是一个不能“复制”河西的典型片区。城北横跨了鼓楼、玄武、栖霞三个大区,从鼓楼滨江到尧化门,区域发展相当不均衡。 看点一:鼓楼二手房价“一骑绝尘”  最高已达6万/㎡ 一般高价二手房都是学区房,提到学区,就不得不说起“学区重地”鼓楼。大名鼎鼎的拉萨路小学、力学小学、琅琊路小学等南京重点小学皆在鼓楼扎根,多少家长豪掷千金只求一房。 鼓楼滨江作为近年来鼓楼发展的一个重要板块,继承了鼓楼高价二手房的“优良传统”,尤其是小桃园板块,较早入市的几家高端项目二手房价已经最低已经涨到4万/㎡米,有的单价甚至高达6万/㎡。 目前区域内单价“高高在上”小区有天正桃源、锋尚国际公寓、惠纺园小区、凯鸿隽府。其中天正桃源和锋尚国际公寓的二手房单价已经6万+/㎡,是该区域的“门面担当”;而单价相对较低的凯鸿隽府二手房价挂牌价最高也已达47033元/㎡,而且如凯鸿隽府这样的小区,环境非常安静,宜居性很高,挂牌房源稀少,有钱也不一定买得到,是该区域的“实力担当”。 值得一提的是,鼓楼滨江区域限价红线是4万/㎡,2万/㎡的倒挂,除了河西也就鼓楼有这样的勇气,佩服佩服(溜了溜了)...... 看点二:铁北二手房市场尚未成熟  房价还有上涨空间 除了有鼓楼滨江这样的“贵族”,城北还有一支潜力股“铁北”,是城北片区房源的供货大头。铁北具体又可分为鼓楼铁北中央门片区、玄武铁北红山新城、栖霞铁北(迈皋桥、燕子矶新城)。 鼓楼铁北区域较大,几乎占了整个铁北的一半以上,但开发地块较少且难以集中。周围老破小环绕,改善需求旺盛,均价36900元/㎡高于河西南的葛洲坝招商紫郡蘭园也是供不应求,6月27日加推192套房源当日售罄。 据链家网数据显示,鼓楼铁北的二手房均价在25237-25927元/㎡之间,其中二手房单价最高的小区是金基翠城49762元/㎡,该小区位于一号线和三号线交汇处,紧邻交通枢纽南京站,出行便捷,旁边是南京市第六十六中学,周边还有融创精彩天地和红山动物园,配套丰富。 令人费解的是,该房源的单价比同小区的其他房源单价贵了近1万/㎡,就简介来看也只是一个48.23㎡的跃层,装修普通,不知单价为何如此之高。同小区其他房源的单价基本在37000元/㎡左右,和周边的紫郡蘭园的新房价格持平,目前紫郡蘭园还没有二手房源挂出。 玄武红山新城整体的二手房均价不高,据链家网数据显示约为30630元/㎡,单价最高的小区为赞成湖畔居41439元/㎡,该小区临近玄武湖,有大型景观绿化中庭,环境优美,附近只有一所南京科利华小学,不远处就是新庄国际以及南京林业大学。该小区隔壁的御湖国际二手房单价最高也有40907元/㎡。 纵观环湖一带,目前附近没有在售楼盘,但有三个待开发地块,未来项目建成后,该区域的二手房价或再上一层楼。 一个是和昌魔法森林,项目共分为2个地块,A地块规划规划建设6万方的商业综合体,B地块规划设公园出入口及广场等; 和昌魔法森林效果图 第二块是新玄武G17地块,此地块为红山街道恒嘉路以西B地块,5月30日被北京电子城以34.2亿元竞得,楼面价13729元/㎡,总出让面积为85307.67㎡,是一块商住混合地块。 与G17地块同一天成交的还有G16地块,此地块为红山街道恒嘉路以西A地块,该地块的出让条件严苛到有12条之多,且位置条件也不错,地块靠近规划中的地铁6号线丹霞路站,地块东侧马路目前有3个公交站台,交通较为便利。该地块最终被星河地产以底价竞得,成交楼面价12789元/㎡。日后将涵盖商业办公、高端住宅、产业园区等,业态十分丰富。 值得一提的是,在G16与G17地块对面还有星河地产的另一项目——星河天赋。目前已施工,共建设5栋楼,其中1号楼共9层,2、3号楼18层,4号路17层,5号楼25层。共478套房源,需现房销售,主力103-125㎡三房两卫产品。 星河天赋效果图 如果说铁北是城北房源的供货大头,那么燕子矶和迈皋桥必要坐上前两把交易,尤其是燕子矶,土地资源多,近几年房企纷纷来此拿地。但是随着区域内大部分楼盘房源的收官,下半年的燕子矶新城,很可能面临着“青黄不接”的情况——老盘供货不足,新盘尚未上市。目前燕子矶板块内有6幅地块,其中有5幅需要现房销售。 (燕子矶储备地块) 燕子矶新城目前的地王仍是安居G101地块,楼面价高达23800元/㎡,由安居和仁恒联合开发,与目前区域内23000-26000元/㎡的毛坯价相比,地价与房价基本持平。 随着这些高价地的上市、老盘货量的减少,燕子矶新城的房价将进一步提高。 据链家数据显示,目前燕子矶区域的二手房均价为24278元/㎡,其中单价最高的小区为弘阳燕江府35968元/㎡,该项目新房于去年售罄收官,二手房源仅为少数。其次是大发燕澜湾32607元/㎡,该小区于2016年售罄。 目前燕子矶新城还有很多新房尚未转化为二手房,新房与二手房倒挂情况还不能完全的表现出来,在售的二手房大多分布在胜利村、吉祥花园等老小区。后期,随着燕子矶新城的规划利好完善,房价是有一定的想象空间的。届时,随着学校和地铁的聚集,二手房价格也将有进一步的提升。 相较于燕子矶,迈皋桥的二手房市场稍微成熟一点。据链家网显示,目前迈皋桥的二手房均价为27000元/㎡,单价最高的为美达浅草明苑38130元/㎡。该小区周围有南京青秀城小学、迈皋桥中心小学、成贤街小学分校,临近万谷慧生活广场。 附近在售的楼盘有瑜憬湾,均价约29500元/㎡,6月27日加推250套房源,目前仅剩少量85、91、121㎡房源在售;嘉誉山,均价约28507元/㎡,于7月10日加推203套房源,户型面积为86、112、127㎡。 看点三:尧化门房源短缺  二手房市场冷清 如果把城北看成一个女团,鼓楼滨江则是人气实力兼具的C位;其次是铁北,相貌不出彩但实力尚在,未来大有可期;最尴尬的就是尧化门,相貌实力皆一般,偶尔会有作为但关注度不高,是团队里的小透明。在网络问政上,经常看见尧化门居民的自嘲:尧化门就是被遗忘的角落。 根据链家网数据显示,6月份尧化门二手房均价约24825元/平米,环比下跌2.4%。二手房不涨反跌,尧化人表示想哭。 纵观尧化门片区,目前只有一个规划中的金地G37城市综合体项目,未来拟建五栋公寓塔楼,一栋办公塔楼和一栋商业裙房,建成后将是尧化门的首个大型商业综合体,最迟3年后尧化门的商业氛围才会大为改观。 另外,就房源上市量来看,自华润幸福里售完收官之后尧化门一直无新房入市,片区内目前唯一的住宅栖霞鲁能公馆还是现房销售。早在4月份栖霞鲁能公馆就已经有不少楼栋封顶,售楼处也已基本完工,但至今尚未公开,不少置业者对尧化门的新房翘首以盼,等的就是栖霞鲁能公馆。 目前该区域内都是已经交付的房子,或许只有等栖霞鲁能公馆开盘,未来尧化门的房价才有上涨的可能,毕竟鲁能这块地当初可是破了最高限价的。 交通方面,目前尧化门只有一条正在规划建设中的7号线,预计2021年6月主体完工,2021年12月试运行,是南京首条无人驾驶的地铁线路。也就是说起码还要三年,尧化门才会迎来爆发。 还有一个重要的因素,也限制了尧化门二手房的上涨,那就是教育配套。说到教育,尧化门居民又是一把辛酸泪......仙林有南外、南师大附小、附中、仙林大学城,多少人争先恐后的往那赶。 原先的“难兄难弟”燕子矶也搭上了红利快车,规划学校共计43所,其中小学10所,初中6所,9年一贯制2所,高级中学2所,幼儿园23所。另外,南外、晓庄附小、泰晤士国际学校也将在今年9月正式开学投入使用。据悉燕子矶还可能引进南师附中高中部。反观尧化门,除了栖霞实验就是烷基苯,师资力量远不如栖霞其他地区。 但值得期待的是,预计下半年尧化门会有两块宅地上市,地块位于经济开发区恒久路以北、栖霞鲁能公馆对面,分别是栖霞区出口加工区三、四地块。据悉这两块地将打造成以居住、休闲、教育功能为主的现代化项目,是开发区的重点项目。不过,就目前来看,尧化门想要翻身农奴把歌唱,除了等待只有等待。
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