中国是否出现过长期的货币超发现象,经济学界是有争论的。但货币供给过去(至少是2016年以前)长期保持在高额平台及较快增幅,则基本是共识。
  早在1993年,美国经济学家罗纳德·麦金农将中国出现的“在财政收入下降的同时保持价格稳定与高金融增长”,即大量超额货币供给与低物价水平并存的现象称为“中国之谜”。  与1993年前不同的是,1994年我国分税制改革之后,财政收入出现了较快增长。麦金农当然不会想到,此后20多年,高额货币供给与较低物价的“中国之谜”一直都在,这想必至今仍让国际大牌经济学家们困惑不已。  我们这种体量的新兴经济体,持续30多年的高速增长,自然需要非比平常的货币供给。至于为何没有引发通胀,我个人有个观点是,2004年以后,货币供给增幅本应减缓,但房地产的全面崛起,释放出强烈的货币需求信号,接棒“吸走”了大量货币,并沉淀在了庞大的不动产里,这是中国特有的货币资产化现象。  “中国之谜”无法用经典的市场经济学理论解释,正如同我国贸易的增长,制造业的发展,产业链的分层等一系列现象,西方主流经济学界也难以达成一致观点。  多年来,我国经济领域的改革,是朝着市场经济方向的自我深化和完善。复杂之处在于,这个经济体,既保有前工业社会的留存,更呈现了工业社会和后工业社会的几乎所有表征。  我们有着全球第二大经济体的总量,但人均GDP却是发达经济体的几分之一。我国一方面在钢铁、能源、家电等传统领域保持绝对优势,在移动支付、高铁、5G等先进技术领域保持国际领先,但另一方面,仍有3000万贫困人口。  只要持客观、理性的态度,就不难发现,简单套用西方经济学理论来观照中国经济现象,是绝对要碰壁的。哪怕是在某些经济体经过检验、行之有效的理论,也未必适合我们。遑论怀着挑剔的心态来故意找茬。  中国经济和社会的复杂程度,可能超过任何其他经济体,因此,我们的市场经济必然要孕育出新的市场经济理论体系和经济思想。这样说,并非要将特殊性放大到至高无上的地位,基本的经济原理还是相通的、要遵循的。  我国10多年来持续高速增长的房地产市场,至少在主要经济体,也找不到第二个相同的发展路径和模式,也无法用所谓经典的房地产理论、经济理论来解释。  我之前写过,中国的房地产开发模式,是以物业销售为主导的商业模式,规模和增速无可比敌。商品房销售额哪怕是已经抵达13万亿这个平台,还是有一大批房企在追求规模。因为,600多个城市的纵深,一段时间内仍有相当大的拓展空间。  这种商业模式,是建立在国人改善居住条件以购买产权房为主要方式的基础上,再叠加投资性购买的行为,放大了它可能的盈利乘数。这种杂糅了消费和投资的经济现象,再结合前面讲到的货币供给量,无论是我们自己传统的房地产理论,还是西方的经济学教科书,在它面前都只有晕菜的份儿。  人们总是以过往的经验来评判未来。2015年以来,在追求规模的路上,碧桂园几乎做到了极致,于是,也成为部分后起之秀的标杆,模仿者众。碧桂园经验能否复制?未来5年的市场是否会再给后者的房企提供相似的行走路径?  如你所见,最近一年来,我不厌其烦地跟大家强调,宏观环境和行业环境都在发生深刻的变化。宏观方面,我国经济已由高速增长阶段转向高质量发展阶段;行业方面,建立新的住房制度和长效机制,方向已不可逆转。  就住房而言,整体上我国已走出了住房短缺时代,城镇家庭户均超过1套住房。这意味着,住房消费高增长阶段已接近尾声。而作为投资手段的购房行为,随着房地产税立法的推进,空间已被大幅压缩,甚至很快会出现挤出的效应。  借用经济高质量发展的说法,住房回归居住属性后,将出现两个重大的趋势性变化:一是住有所居,购房不再是唯一选择,租房越来越成为可选项;二是居住的品质需求更加多元和广泛,不再是“有”就满足了、满意了。它们共同指向,居住可以更美好。  我个人理解,即使是在居住这个范畴,美好生活也应有更丰富的内涵。而将人们从住房的焦虑下解放出来,美好生活一定会呈现更加绚丽的色彩。跳出来返身观望,房地产企业和从业人员也将刷新自己的地产观。而此中的理论应该也在逢勃生长吧。