朱荣斌:阳光城2018年销售额冲击1400亿元

利发国际   2018-06-06 23:20:27

【对话CEO】朱荣斌在阳光城的365天。
阳光城执行董事长、总裁朱荣斌   阳光城执行董事长、总裁朱荣斌     利发国际财经  陈海保  沙文蓉  发自上海  朱荣斌刚落座,摄影师就请他先拍照。  他感觉有些突兀,事先并没有被告知有此环节,幸好他有着正装的习惯,一件修身的白衬衣。停顿几秒后,他愉快地答应了。  鲜少接受专访的他,甚至认为这次也只是“私下”聊聊天,不用那么正式。旁边,一台摄像机已经架好,等待主角入镜。  一年前的6月,朱荣斌正式加入阳光城(000671),如今,正好满一周年。现年46岁的他是中国最炙手可热的地产经理人,身兼阳光城执行董事长和总裁二职。这在整个中国地产圈里,十分罕见。  老板林腾蛟对他充分放权,在一次朋友圈聚会时表示,“让荣斌去干坏事,也坏不到哪里去”。当时,朱荣斌在侧。  这种信任感,直接来自朱荣斌的光鲜履历。他毕业后加入中海,短短数年就成为了中海最年轻的总经理;少年得志的他先后又在富力地产和碧桂园担任要职,深谙工程和营销。他坦承,自己现在有点成绩,是集百家之长。  在熟悉朱荣斌的记者眼里,他为人低调,但人缘极好,极具亲和力。他的到来,吸引了阚乃桂、胡书仟、徐爱国等一批地产圈宗师级的职业经理人加入阳光城。  这是他的“梦之队”,他并不想揽权,而是把权力下放给他们,追求有创新意识、敢担当的企业家精神。而这种对职业经理人的要求,与林腾蛟不谋而合。  崇尚国学的林腾蛟,致力于走“精英治理、三权分立”的路线。这些,已被写入阳光控股的《文化手册》里。每天清晨,他会在“阳光城学习会”微信群里分享学习心得,每天如此,从不间断。  5月30日采访那天,朱荣斌还特意捎上了一份新修订的版本。它很像《四书五经》,线装、蓝色封皮,4个篇章28页,分别是“一个梦想、两个坚持、三个动作和四项修炼”。  在中国地产界,很多人喜欢用“进取”二字来形容闽系房企,阳光城在这一点上表现得更加淋漓尽致。林腾蛟的骨子里,信奉一种正心修身、勇猛精进的人生哲学。他热爱并践行着古圣先贤的传统智慧,不断吸纳其中的精髓和内涵,作为阳光城基业长青的文化基石。  文化的感召力,赋予组织以灵魂和力量。阳光城“精英治理、三权分立”的顶层设计,“简单透明、结果导向、合作共赢”的文化密码,让阳光城成为一个聚宝盆,广纳天下英才,共襄伟大事业。  这是一个强者恒强的时代,虽然阳光城目前离第一阵营房企四五千亿的规模差距甚远,但朱荣斌坚信人才是阳光城最核心的竞争力之一,这支“梦之队”又将如何带领阳光城实现弯道超车呢?  加入阳光城不久,管理团队开出了六道“药方”,分别是调结构、做好高周转、构造完整产业链、建立双赢机制、信息化建设和梳理管理架构。  半年多后,这些药方起效了。2017年阳光城的营收331.63亿元,同比增69.22%;净利润22.28亿元,同比增55.68%;最大的突破是,经营性净现金流历史上首次回正,从2016年的-25.8亿元到2017年底88.2亿元。  如同农民一样,土地是地产商的命根子,朱荣斌用“三全战略——全地域发展、全方式拿地、全业态发展”来扩大土储量。在去年4900多亿土储货值基础上,2018年预计新增2000到3000亿元左右,但这也取决于市场情况,审时度势。从目前看,阳光城负债率依然偏高——大约86%,但他会拿捏好平衡度。  朱荣斌粗略估算,这些土地转化成2018年的供货为2300亿元,如果按照去年70%多的销售去化率来测算,阳光城2018年的销售规模将上一个大台阶,突破千亿毫无悬念。  朱荣斌似乎对“千亿”这个行业门槛并不在意,他考虑更多的是千亿以后的事,在他眼里,千亿只是一个过程,方向是正确的,终点是明确的,到达终点是早晚的事情,降成本,提效率,提利润,降负债,朱荣斌关注的东西更多,有质量的发展比单纯追求规模更重要。  在阳光城的365天里,他却仿佛又成了当年那个刚刚加入职场的少年,拼命工作,热情十足。这一年,最关注家庭的他,就连陪伴孩子的时间也大大减少。  所以,约访朱荣斌,不是一件容易的事情,他有一半的时间,是在出差,每周至少飞三次。2018年,他给自己定了三个目标:规模上台阶、优化指标和布局未来。   以下为利发国际财经总经理陈海保与朱荣斌的对话精选:  有选择性的进入三四线城市  利发国际财经:您到阳光城后,管理团队开出了“六道药方”,效果如何?  朱荣斌:今年阳光城房源货值有2300多亿,按照去年去化率70%多来计算,会上一个大台阶。目前手上可售房源存货不到200亿,去化速度很快,阳光城一直是开多少卖多少。目前阳光城土储达到了5000多亿,年底前最起码得补2000-3000亿回来,但我们也会根据市场情况,审时度势地去看。  利发国际财经:在战略布局上,阳光城的拿地策略是什么?  朱荣斌:拿地方面确定了“三全战略”,即:全地域发展、全方式拿地、全业态发展。  我们还是抓住重点城市带,针对三四线城市我们还是有选择性进入。  在拿地方式上,并购、招拍挂都有,并购类的土地一般都处于公司中长期发展规划中,去年增加了短平快结构布置,招拍挂市场上拿地占到了80%以上,要求7个多月就开工。今年我们又调整了一些动作,适当增加了一部分长期投资,为企业中长期发展考虑。  利发国际财经:房地产+是当前的风口,依托母公司阳光控股,阳光城会在哪些领域布局?  朱荣斌:我们母公司在教育、环保等方面运作多年,所以我们天然有经营产业的经验和心态,很多房企搞产业打着幌子去圈地,这不是真正意义的多元化布局。关于长租公寓、养老地产,我们也有尝试,但还是鼓励团队务实一点,把自己的主业经营好,有余力的情况下再去尝试。  职业经理人的企业家意识  利发国际财经:去年您来到阳光城之后,广发英雄帖,阳光城靠什么“挖”人?  朱荣斌:澄清一下,不能用“挖人”这个词,我们用猎头公司不多。物以类聚,我们真没刻意去“挖”,这些行业的精英各个都很有主见,挖是挖不来的,更多还是因为大家是互相认可的朋友,阳光城给的职位也好收入也好并不一定比得上之前,但大家还是汇聚在了一起,都是为了共同的目标和梦想,能够一起开心的工作。  利发国际财经:董事会对您的放权,放到哪个尺度?  朱荣斌:老板(林腾蛟)给予我足够支持和赋权,只有25项事情报董事会,比如年度预算、高管聘用等,董事会的决策也很简单,主要后台管理操作,审批通过很快,整个过程非常的高效,这就是阳光城的“简单”,能用流程解决的问题,就不用坐下来开会。  我也是将权力放下去,分给几位副总裁和区域公司老总。最近受老板启发,我感悟到一个优秀的职业经理人要有企业家精神,要有胸怀,敢想敢为,把不可为变可为,把有限变无限。  利发国际财经:您前面提到“简单”,阳光城的简单具体体现在哪些方面?  朱荣斌:一个是我们杜绝了文山会海,会议报告、表格评比很少,月度会从一个月变成了两个月,各类汇报也尽量机动灵活、直奔主题;二是减少内部接待和往来,老板和管理层素来轻车简行,减轻大家负担,让大家更专注在工作本身;三是在公司管理上去家族化,老板(林腾蛟)不参与所有经营层面的审批,对职业经理人全面简政放权。  控制早晨的人才能控制人生  利发国际财经:来阳光城整整一年了,您最得意的是什么?  朱荣斌:是打造了一支优秀的团队。我来阳光城之后,林腾蛟主席对我提出的最大的任务,就是组建一支最优秀的团队。阳光城现在的队伍,都是行业重量级人物——吴建斌、阚乃桂、徐爱国等,他们有的人年长于我,有的人领导过我,他们水平都比我高,是我十分尊重的人。  我们这群“地产老男孩”,三观一致、理想一致、信念一致,个个都是“神队友”,在阳光城组建了这样一支“梦之队”,是因为这个平台能够实现人生的理想,做开心的事情,为我们的职业生涯画上最好的句点。在我们这样的人生阶段,大家是不图利禄,不为虚名,为理想而来,为情怀而来,为不甘平庸的信念而来的。  阳光城现有的团队,以中海中建体系为主,还吸引了一大批区域性房地产企业的重量级人物加入。比如阳光城重庆区域总裁原来是渝开发的总经理,阳光城贵州区域总裁原来是花果园总经理、安徽区域总裁原来是元一集团的首席执行官等。  这些重量级人物并非靠挖猎而来,完全是因为阳光城优质的“生态圈”所带来的吸引力。而通过这些大咖级人物的“朋友圈”效应,又为阳光城吸引了更多行业高手的加盟,形成了阳光城管理团队建设的良性循环。  利发国际财经:您现在的工作状态怎样?   朱荣斌:我过去一直是晚睡模式,来阳光城又加上了早起模式,现在是两种模式并存状态。其实我一直都有早起的习惯,从小到大都没有睡过懒觉。公司现在正处在调整和奋进的阶段,虽然每天睡眠只有几个小时,但我精神很饱满。  能够控制早晨的人才能控制人生。我和董事会也很难得见面,所以开会都是8点开始,面对面约谈员工,一般放在早上7点半,都是非上班时间。平时出差占掉了我一半的时间,所有审批都在车上、晚上、空隙时间弄,其余时间排满了会议和其他工作。  利发国际财经:您最欣赏的企业家是谁?  朱荣斌:日本企业家稻盛和夫。他成功创办了两家世界五百强企业(京瓷和KDDI),有着自己独到的经营哲学,并在50年的时间内亲身实践,并且在75岁高龄出任日航的董事,他这种精神对我触动也挺大的,只要全力以赴去做,就能产生很大的成就感和自信心。作者与朱荣斌合影 作者与朱荣斌合影
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