“房屋仍然是我们社会头号的问题。”7月1日,香港特区行政长官林郑月娥在湾仔金紫荆广场庆祝香港回归祖国21周年之际表示。这天也是她“履新”一周年的日子。
  香港经济社会当前面临的问题之一,是高房价愈演愈烈。香港差饷物业估价署公布数据显示,香港私人住宅售价指数已连续上升25个月,并连续18个月刷新最高纪录。自2003年起至今,香港房价已创造了连续15年上涨的“神话”,这是香港历史上最长的房价上涨周期。  在香港楼市20万元/平方米的均价面前,内地四大一线城市北上深广的房价也瞬间失色。  “虽然有人说,我在房屋政策‘交白卷’,但事实上也不是的。”林郑月娥表示。就在几天前,香港推出了酝酿多年的空置税。  6月28日,林郑月娥在香港行政会议特别会议上表示:将对空置6个月以上、并未作居住或出租用途的一手私人住宅单位征收“额外差饷”,相当于该单位应课差饷租值的200%,即相当于两年的租金,约等于楼价的5%。  只是,本次空置税征收对象主要为开发商新开发的一手空置房,而二手房空置单位数量是一手空置房的4倍以上,使得这一雷霆之政在业内人士看来颇有些“雷声大雨点小”的嫌疑。  “现在不是对二手房征收空置税的合适时机,因为二手房空置率很低。”香港财政司司长陈茂波解释道,香港不排除对外资征收资本利得税。  新政落地后的几日来,中国房地产报记者通过香港房屋代理人士了解到,香港楼市整体交易仍然平稳,投资者的购房信心依然乐观。或许大多数人相信,楼市的背后托底是政府。  香港开征空置税打击开发商捂盘  6月29日,香港特区政府发布了6项房屋政策新措施,包括倡议就空置一手私人住宅单位征收应课差饷租值两倍的“额外差饷”(即“空置税”),以及修正“预售楼花同意计划”,规则开展商每次推售住宅单位的数目,均不能少于同意书上涵盖单位总数的20%等。  根据规定,如果发展商所持有的单位在过去12个月内,有超过6个月的时间并未作居住或出租用途,便会被视为空置单位,有关业主须缴付“额外差饷”,金额为该单位的应课差饷租值的两倍,即大约相等于楼价的5%。  陈茂波在网络上发文对此做了进一步解释阐明称,已落成但仍未售出的一手楼单位在数量上及占潜在供给的比例上有上升的趋向(由2013年3月底约4000个增加至今年3月底约9000个)。因而,我们希望经过“额外差饷”,减低开展商在单位落成后“不租不卖”的诱因,让新落成的单位能有效地送到市场,供市民购置或租用。加上修正“预售楼花同意计划”,减少发展商以挤牙膏方式卖楼的空间,尽量促进市场良性开展。  所谓房屋空置税,是政府为了充分利用资源而对空置的居民房屋收取一定量的税收。世界各国对空置税的规定各不相同,但一般都是对二手房征收空置税。如加拿大温哥华规定房屋每年空置达到6个月的,需要按照“房产价值的1%”来交税,谎报业主将面临每天罚款10000加元的严厉处罚。  林郑月娥透露,特区政府计划本立法年度向立法会提交条例草案以修订《差饷条例》,“额外差饷”会在有关修订条例获立法会通过并刊宪后生效。由此推测,香港空置税最早也要到今年年底至明年年初才能开征。  公开数据显示,香港本地老牌地产商大都手持一定数量的“尾盘”,即已落成待售的单位。截至去年年底,新鸿基地产持有接近两千个这类空置住宅单位,新世界发展、会德丰则分别持有550个、227个。  “现在全港仅9000多个空置盘,占总体约3%,征收空置税作用不大。”百利保执行董事兼首席营运官范统说。  “毕竟整个香港新楼供应非常有限,一手楼囤房比例较少,反而很多开发商会持有物业进行长期出租。真正能够起到更大作用的是对二手房征收空置税,因为近年来香港房价上涨的主要推动力是来自内地的买家,他们很多时候会把房子空置。”在香港从事房地产资产管理多年的协纵策略管理集团联合创始人黄立冲对中国房地产报记者表示。  对于质疑,陈茂波指出,在思索这项措施时,不能只着眼于目前已落成的一手空置单位,还要思索将来房屋落成的趋向,以及发展商手上持有能够随时出卖的货量。据政府估量,过去5年(即2013至2017年),住宅落成量年均13500个。将来5年落成量年均约21000个,其中2020年及2021年的落成量更是自2005年以来的新高。  林郑月娥还表示,在(今年)10月发表的施政报告中将会交代增加土地供给的计划。楼市“辣招”现时不会撤销,目前只能不加辣也不减辣。  “辣招”频出房价也频涨   居者有其屋计划,是香港特区政府房屋政策的常设部分。多年来,香港特区政府一直在抑制房价和打击囤房炒房的路上频出“辣招”。自2009年10月起,香港金融管理局至今已推出八轮收紧物业按揭贷款规定的逆周期措施。  据记者了解,目前在香港买楼需要经过一系列严格的收入审查和压力测试,需支付40%-50%的首付,每月供款占收入的上限不得超过50%,并要通过加息3%的压力测试。以一个售价1500万港元的住宅单位为例,按照目前五成的按揭上限,买家必须拥有每月至少8.6万港元的收入,但香港仅有8%的劳动人口的收入达到这个水平。  这些政策减少了楼市成交量,但无奈仍挡不住房价上涨势头。20年来,目前香港整体楼价相比1997年的高位已超出117%。根据咨询机构Demographia发布的《2017年国际房价负担能力报告》,香港房价负担能力指数从2016年的18.1倍升至19.4倍,连续第8年排名全球第一,比排在倒数第二的悉尼高出50%。  香港中原地产创始人施永青曾表示,香港高房价的真正症结,是住宅用地供应量严重不足。香港土地40%被规划为郊野公园和保护区,真正用于高强度住宅开发的土地面积只有可怜的4%。如果香港能新增2%的土地用来修建住宅,就可以把整个城市的住宅面积增加50%。  而从大局来看,香港房价大幅下降也是不大可能的事情。  “香港是自由港,税率极低,特区政府主要税收来源就是楼市和股市。”香港一位投资银行人士对记者表示,因为高房价长期存在,土地和房屋是香港银行贷款重要的抵押物。若房价大跌,香港金融体系很可能面临崩溃。  内地会跟进吗?   相比拥挤的香港,“鬼城”层出的内地楼市可能更需要这种空置税。  在拥挤的香港地区,一个仅有上海面积六分之一的城市,其人口密度达到了每平方公里6420人。香港市区的人口密度更是达到了每平方公里2.1万人。而一线城市上海的人口密度才每平方公里3816人,北京的人口密度仅每平方公里1324人。  从空置率上看,据陈茂波介绍,现在香港的整体房屋空置率大概3%多一点,属于低空置率。据中国房地产报等机构2015年联合发布的报告显示,中国主要城市的住房空置率整体水平在22%至26%之间。中国大多数县城、城镇,由于缺乏持续人口流入,住房空置问题可能更严重。  而内地的开发商不止存在捂盘惜售问题,还存在大量公司炒房现象。  对于是否应开征空置税,内地已探讨和争论了多年。今年5月中旬,中国社科院城市所与社会科学文献出版社在联合发布“2018年房地产蓝皮书”时就公开建议:鉴于房产税的财产税属性,在土地国有的基础上向使用权者征收存在一定的法理障碍,可以考虑以“空置税”这一行为税来替代房产税。这既可以增加住房的持有成本,也可以鼓励住房出租以提高住房的利用效率。  中国房地产研究会市场委员会副主任陈晟认为,目前,我国房地产税收的一个重要特征就是,不同环节税负设置不合理,开发、流转环节税负较重,而保有环节较轻。应当在整体税负下降的前提下,降低开发、流转环节的税负,同时适当提升保有环节的税负。建议开征住房空置税,并设置随住房空置时间累增的税率,以此将空置的存量住房逼入市场,从而有效增加住房供给。相较于涉及面较广的房产税,征收空置税会是一个更好的选择。  “现在随着不动产登记的全国联网,一些障碍正在消失,推出房地产税、空置税的基础工作已经具备。”华南城市研究会创会副会长许学锋表示。  不可否认的趋势是,对于内地房地产市场而言,空置税已经成为税收调控的重点讨论方向。