利发国际财经 林振兴 发自上海
  林峰先生格外地忙。  早上刚出差回来,就要参加战略签约会,一天两场,分别是与美的置业、易居企业集团和利发国际控股。他来不及换装。  他是一个讲究的男人。身着深灰色休闲西装,但丝质方巾依然不可少,妥帖地嵌于上衣口袋。平常上班时,他几乎都是标准正装。  这次,是个例外。  进入2018年以来,旭辉控股(00884-HK)加快了与房企们的合作步伐。从华夏幸福、雅居乐,再到中骏置业、宝龙地产等,甚至包括地方龙头,林峰要把旭辉的疆域进一步扩大。  硬币有两面。这种合作模式,也会带来另外一个问题。  有人质疑,旭辉2017年报里的销售权益仅有53%。而2017年碧桂园、万科、融创等TOP20房企平均权益销售占比为79% 。“权益虽低些,但旭辉的管理规模大了,专业能力提升了,核心团队更强了。”林峰认为这是一笔宝贵的财富。  “多交朋友!”他反复提到“1+1 >2”的道理,称旭辉是一家令人合作非常愉快的公司。据不完全统计,旭辉是拥有地产圈朋友最多的房企之一。  佛曰,今生种种皆是前生因果。这种良好的合作精神,一定是可以追溯的。  创业18年来,林中、林伟及林峰三兄弟风雨同舟。“兄弟之间能分享,团队和合作伙伴之间有何不可?”儒雅的林峰,骨子里透着江湖气,团结和共享的基因始终流淌在他的血液中。  就在7月3日接受访谈的当晚,旭辉一纸公告称,自5月28日以来,林氏兄弟耗资1.55亿港元增持旭辉25,812,950股,持股比例升至56.08%。林中放言,“只要市场低估旭辉股票,我们就增持。”  “打虎亲兄弟,上阵父子兵”,他们拧成一股绳,是现实版的兄弟连,彼此之间互相帮衬。反观中国商界,很多兄弟企业,最终劳燕分飞。  1992年,受邓小平南巡讲话鼓舞,冯仑、潘石屹、张玉良、胡葆森等92派地产界大佬纷纷下海创业。这一年,来自闽北山区的林中在厦门创建“永升物业服务公司”。  林峰小林中7岁,彼时正在上高中,却见证了兄长创业初期的奔波。从2000年迁往上海,到2006年股份改革,到2012年赴港上市,再到2017年迈入千亿房企阵营,始终同心。  三兄弟在气质性格上不同,但各自的角色分工明确。林中是业内公认的周期研判高手,也是控制着旭辉步速节奏的神经中枢;林伟作为副董事长,主要负责公共事务及慈善事业,为人低调;林峰是集团总裁,在双面性里切换自如,日常温文尔雅,在商场上却是锋芒毕露,是个天生操盘业务的好手。  “我们非常默契,三人的文化价值观和战略认同一致,谁管的谁拿主意,从来不会出现争执。”林峰笑着说。  钱散人聚,钱聚人散。林峰深谙,“旭辉不要当老大,凡事商量着来,尊重各方的意见,换位思考,求大同存小异。”从长远看,共创共享不仅是旭辉的企业文化,也是未来大趋势。林峰说,旭辉像一支球队,提倡管理团队去明星化,“前锋进了一个球,荣誉是大家的”。  这种内外协同作战的精神,加速了旭辉的发展步伐,被公认为“黑马”。从2011年50亿元的合同销售额到2017年的1040亿元,旭辉7年实现了超过20倍的增长,2018年度目标定在1400亿元。  但面对661.8亿元排17位的“中考”成绩,林峰不是非常满意。“如果不是一些城市的临时性政策,上半年可能会完成的更多一些。”当然,他笃信旭辉能完成既定目标。下一步,粤港澳大湾区是个发力点,未来可能会超过华北区域。  当有媒体把旭辉归为闽系房企,林峰说:“我们在上海已经18年了,已经没有闽系的风格了”。旭辉十分善于控制增长率、负债率、利润率三者之间的动态平衡,既不能迫于压力失去发展时机,又不能执迷速度而置企业于险境。  入行26年来,林氏兄弟见过商海里的大风大浪,看到过无数房企的起伏。“我们没有跳跃式的增长,都是一步一步在走。”林峰将旭辉比作是一头“老黄牛”, 业绩是靠“熬”、“逼”、“干”出来的。  旭辉是一家房地产业里最会“走”的公司。从2014年的58公里,到2015年88公里,到2016年118公里,再到2017年128公里,林峰曾六度率领公司高管深入戈壁徒步。在内部,他还组建了高管徒步运动群,规定每个月在群里打卡80公里。  这是旭辉独特的企业文化,甚至包括穿着,林峰始终严于律己。而且,他也向来是一个准时的人。  但这次访谈,林峰却意外地“迟到”了整整一个小时。当时钟指向下午3时,他询问过秘书。发现访谈者还未到,他就把下一个会议提前了。   以下为利发国际财经总经理陈海保与林峰先生的对话精选: “1+1 >2”效应 利发国际财经:旭辉业绩里合作比例比较大,权益只占53%左右,外界认为这在行业内偏低,您怎么看待?  林峰:从合作角度看,我们是一个民营企业,背后没有政府支持,交更多的朋友能够在必要时给予帮忙。好的合作伙伴能够形成1+1大于2的综合效应,双方相叠加,有增值的量。 利发国际财经:旭辉上半年销售额661亿排17位,完成47%,您对这个成绩满意吗?  林峰:说实话不是非常满意,我觉得如果不是有政策的因素,上半年可能会完成的更多。因为有一些城市的临时性政策,虽然预售证已达到预售节点,但是因为政策推迟到三季度或四季度,会对我们上半年有一些小的影响,但1400亿我们还是很有信心。 利发国际财经:旭辉在商业地产上会有一些新动作? 林峰:今年会陆续推出旗舰产品,可能在九月底在浦东、陆家嘴内会有一个十万平的综合体大商场面世。未来会有一些小型的社区或者邻里中心的shoppingmall。我们对于持有商业的经营能力还是非常关注,因为这也是未来资产管理核心能力的布局。 利发国际财经:您之前提到旭辉是老黄牛,但我感觉旭辉现在冲的比较猛,为什么? 林峰:老黄牛是这样的,你只看到他最后冲刺的,没看到背后他走很多年。我们一直很稳健,可能已经没有闽系的风格,因为我们冲的规模还可以进一步放大,但是因为要守住负债率和利润率。  发力华南板块  利发国际财经:旭辉财报长三角业务大概占到60-70%,华南这块确实比较少,今年有没有改善?  林峰:今年华南会发力,未来它可能会超过华北区域。随着北京往外扩,城区不一定是政府想引导的方向,会受到很多政策的限制。但是在大湾区,不光是在市场、经济成熟度、人口还是未来规划,都可得到大发展。旭辉在广东有两个事业部,分别是深圳事业部和广佛事业部。这次与美的置业合作,也是出于这个考虑。 利发国际财经:旭辉核心业务在二线城市,在三线城市是不是有新想法?  林峰:三线城市已进行了一些分化,有一些变成偏准二线,还有一部分可能会略为弱点,叫弱三线城市。二线和强三线是未来城市化的重点,它还在走一线城市原来的扩张、更新和吸引人口道路。整体来讲,我们全国布点不会超过一百个城市,一二线和强三线城市还是我们未来的重点。  利发国际财经:为什么旭辉对长租公寓跑得比较前?  林峰:旭辉领寓是在政府号召之前就已经开始筹划和布局。第一,我们团队搭建是经过深思熟虑去思考,吸引了一个原来百强企业地产的总裁开始创业。第二,我们给他创业的机制,高管是有股权激励。第三,他既得到支撑,又可独立于市场竞争。 利发国际财经:旭辉曾二度举牌阳光股份,它是想回A股吗? 林峰:也不算,因为回A的路途是很遥远的,我们只是看好这个公司的发展。它是以商业管理和持有商业为主的,可能会跟未来旭辉的商业板块有互补和协同。至于怎么互补,还没想好,所以没有进一步的增持。但今年旭辉会派董事进驻。  利发国际财经:旭辉的公益为何偏爱于教育领域呢?  林峰:因母亲是教师的缘故,加上我和哥哥毕业于厦门大学,而厦大正是著名华侨企业家陈嘉庚捐助创立的,陈嘉庚所创立的企业已不为人知,而厦门大学和集美学村却一直存在。也正基于此,旭辉除了捐助教育外,还在重庆、舟山、上海等地创办幼儿园。  “三好生”的秘诀 利发国际财经:去年在七八月份平安人寿进来了,对旭辉在项目合作和股权合作上有哪些帮助?  林峰:它跟项目合作和股权合作没太大关系,因为我们原来跟平安不动产合作比较多,他们也希望跟我们有更紧密的关系。此外,我们也希望市场上的股东有一些相对稳定的大股东,所以引入他们可能是对稳定资本市场有一些帮助,但是对日常的经营业务并不会有任何实际的干涉和影响。 利发国际财经:旭辉在平衡速度、规模跟利润和负债方面做得比较好,您有什么秘诀吗?  林峰:秘诀就是一步一步踏实地去把目标完成,真正的你要完成这三角的平衡,其实是在经营上要效益,运营上要速度,这两个东西完成了,其实几个指标会均衡得往一个方向走。 利发国际财经:人才流动是房企普遍遇到的问题,旭辉在这块有没有新的措施?  林峰:从公司的角度,提升个人能力,尽可能给一些平台。但他如果实在想去,那我们也会支持。因为旭辉的人出去能够成长的很好,说明旭辉的品牌好,说明我们团队伙伴的个人能力和价值都是得到行业的认可,同时内部梯队中的年轻人还可以有机会成长起来。 利发国际财经:目前在管理上,今年有没有一些优化和调整?  林峰:每一年我们都在优化和调整。第一,加大对产品的研发,第二,加大对服务的优化,第三,加大内部人才的培养、培训和知识体系梳理,第四,提高沟通的效率,优化内部的制度流程、会议机制和IT系统等,有完善的后台支撑。  利发国际财经:前段时间,林中董事长提到管理团队去明星化,该怎么理解?  林峰:宰相出于州郡,猛将发于族伍。我们希望公司越大,应该是越像一个军队,是互相很紧密的配合,通过协同效应,形成一个巨大网络。在未来的发展上,我们关注体系、分工协同和全体利益的共享,我们就是一支球队,前锋进了一个球,荣誉是大家的。   林峰与采访者合影