网络配图网络配图  “分化”成为今年上半年全国土地市场的关键词。一方面,50大热点城市土地出让金额再创新高,但土地成交溢价率却保持低位;另一方面,各城市土地市场也呈现分化趋势,三四线城市土地市场成交活跃,有些一二线城市土地市场却频频流标。业内认为,经过一轮去化周期后,房企补充土地储备的意愿增强,不过受楼市政策影响,房企拿地又趋于谨慎。在金融环境逐渐趋紧的背景下,房企的资金压力将逐渐加剧,预计全国土地市场仍会逐渐降温。
 土地出让金创新高  尽管楼市仍被调控笼罩,但热点城市今年上半年土地出让金同比涨幅却很明显。中原地产研究中心统计数据显示,截至6月25日,全国50大城市合计土地出让金高达17019亿元,同比2017年同期的12179亿元上涨幅度高达40%,多卖了4839亿元。  其中,杭州市土地出让金位列50城第一,达1469亿元,同比上涨119%。从土地市场出让金额来看,热点城市均表现抢眼,包括杭州、重庆、苏州、北京、郑州、济南、佛山、宁波、武汉9个城市卖地超过500亿元,有31个城市土地出让金额超过200亿元。  值得一提的是,三四线城市的异军突起是今年上半年全国土地市场的一大亮点。中原地产首席分析师张大伟认为,今年上半年,许多房企都进入三四线城市拿地,推动三四线城市土地市场的明显活跃,导致热点城市的土地销售额刷新历史同期纪录。其中,包括佛山、南通、常州、嘉兴等在内的20多个三四线城市,今年上半年土地出让金额均超过了100亿元。  此外,三四线城市土地市场的火热不仅体现在较高的土地出让金额,也体现在成交均价的上涨方面。数据显示,5月,三线城市土地成交均价为2187.3元/平方米,环比增长12.8%,同比上涨26.2%,也是2011年以来新高。  在业内人士看来,目前一线城市以及部分热点二线城市均出台了较为严厉的调控措施,导致土地市场较为冷清。在这种情况下,房企也逐渐将拿地重点转移至三四线城市。 土地溢价率保持低位  实际上,尽管今年上半年热点城市土地出让金额再创新高,但大部分城市土地成交溢价率却明显下行。从溢价率情况来看,整体土地市场明显走低。  中原地产统计数据显示,从热点城市看,今年上半年土地溢价率基本平稳,大部分城市溢价率均保持低位。热点城市溢价率基本在10%左右,明显低于2015-2017年平均30%的溢价率水平。以北京为例,2017年北京土地平均溢价率24%,今年截至目前为14%。  在业内人士看来,从历史数据看,土地成交溢价率可以反映市场的冷热程度。从最早的2011年1月开始,土地市场急速降温,土地成交溢价率进入下行通道并跌至历史低点,这是一个长期的调控升级进程。此后,国家连续两次降息,刺激经济发展,土地成交溢价率才得以反弹,涨势一直持续到2014年初。  易居研究院报告认为,过去一年土地溢价率快速下滑,与热点城市限地价有关。5月,北京、深圳、西安、武汉等8个城市的溢价率为0,主要是由于多地政府出台了土地限价令,规定溢价率过高可终止买卖,这些城市基本都为此前的热点城市,调控较为严厉。预计2018年全年40城土地成交溢价率仍将稳定在较低区间。 房企拿地更为谨慎  对于房企而言,一方面,房企尤其是龙头房企的补库存内趋力依然在上升,从而导致部分城市土地交易处于旺盛状态;但另一方面,受楼市政策影响,房企在拿地时往往更为谨慎。  安居客首席分析师张波认为,从数据表现来看今年土地出让金的确在持续走高,但就此不能判断开发商拿地热情高涨。首先分城市来看,土地明显呈现冷热不均,房企对于三四线土地以及部分强二线城市的投 资热度相对较高,而在一二线城市则降温比较明显;其次,土地市场的确出现了不少降温苗头,从土地流拍现象的不断产生可见一斑,4月杭州出现流拍,5月成都出现流拍,北京截至5月底已有多块土地流拍。  张波进一步分析称,从溢价率走低来看,市场上呈现出“戴着镣铐跳舞”的局面。房企拿地更为谨慎,土地的溢价率走低亦属正常,这也预示着整体土地交易会进一步趋于平稳,有利于楼市的健康发展。  “从2016年"9·30"新政开始,全国一二线城市严格调控,这种情况下,房企资金压力越来越大,虽然整体销售依然处于高位,但再拿地的资金压力逐渐增加,对非优质地块的积极性降低。”张大伟表示,虽然一二线城市调控政策严格,但对于房企来说,为了加大销售额,依然会集中拿地。预计2018年,一二线土地市场成交依然将维持高位。  也有业内人士认为,在金融环境逐渐趋紧的背景下,房企的资金压力将逐渐加剧,预计全国的土地市场仍会逐渐降温。